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物权法广州说案小区会所绿地纠纷最多

广州同志会所

  关于会所的纷争,最为普遍的应该算“会所变为酒楼”这一情况了。2005年3月的一个晚上,天河区天科路天翔花园数十名业主围坐在小区会所内,抗议开发商私自变卖会所改建酒楼。会所内悬挂着“严厉谴责无良发展商非法变卖会所改建成酒楼”、“无良发展商,还我会所和房产证”等横幅。

  据报道,业主称他们于1999年以“每平方米近万元的高价”购买天翔花园的物业时,在广州市天翔地产发展有限公司(以下简称天翔地产)的广告、小区的规划图,小区的公约、合同上,都注明小区内设有会所,而且发展商在售楼和交楼时也讲明该会所是天翔花园的会所。但2005年3月初,业主们突然被告知,发展商要将会所卖掉。业主们从房管部门的资料上看到,天翔地产并未将会所的资料申报房管部门,而只是作为一个临建的售楼部存在,这与此前开发商的宣传和承诺并不相符。

  据说,开发商要将这个“售楼部”卖给商家经营酒楼。就在业主与开发商争执不下时,3月15日,天翔花园会所买家突然请来施工队进驻会所开始装修,遭到了业主的阻止。

  针对业主的不满,天翔地产于当年3月22日致函业主,对会所的权属和使用问题作了澄清:“天翔花园会所是发展商的自有物业”,因此才“合法进行转让”。天翔地产称天翔花园第二期项目开发中,已预留了正式的会所场地。但这种承诺明显不能让业主满意,因此业主聚会抗议。

  广东博厚律师事务所律师詹礼愿认为,在《物权法》的立法过程中,草案第七十六条中本来是将会所与车位并列一起作出规定,但是最后通过的《物权法》则把会所问题与车位问题区分开来。詹律师认为,关于会所的纠纷问题,适用该法第七十三条中所说的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”会所属于公共场所的范围,属于全体业主所有。但是,此前的小区会所纠纷是否合法,则很难去界定。这是因为,《物权法》在今年10月1日才正式生效,法律是没有追溯力的,所以即将执行的《物权法》没有办法去解决以前出现的问题,只能期待日后有关部门出台司法解释对此加以明晰。

  2005年,家住广州市番禺区南国奥林匹克花园悉尼三区的业主们发现,他们小区所有大楼电梯里都安装了两块广告牌。业主们称事前完全不知情,物管也没有就广告进电梯一事征求业主意见,广告收益也没有与业主分摊。

  业主随后才获悉,这些广告牌是小区物管与广州一家专门经营电梯广告的广告公司签订合同后安装上去的。他们认为,小区电梯所有权应归业主共有,物业管理公司无权这样做。

  近日,天河区龙口西附近某小区业主黎小姐也向记者反映,小区会定期向业主公布经营和赢利情况,但是一直没有公布电梯广告收支的情况。记者联系到该物业管理公司的工作人员,他表示,小区电梯广告收入已放入业主维修基金里。至于黎小姐质疑为何每次公布表里会列出车库停车费等单项收支,却偏没有电梯广告这一项,该工作人员表示,广告收入已经作为管理费用的一部分,所以没有单列。

  广东博厚律师事务所律师詹礼愿表示,根据《物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分,归小区业主共有。要在电梯间、广州深圳同志按摩楼房外墙打广告,最终还是业主们说了算。而且,广告收益当然也不能由物管独享。作为物管,应该适当调配电梯广告带来的收益,比如补贴物业管理费,或是补贴业委会的经费等。

  根据了解到的情况,目前住宅电梯广告的收益比较少。詹律师认为,应该理性对待电梯广告问题,以不损害电梯安全、小区和谐为首要原则。

  据番禺大石海滨花园业委会有关人士介绍,此前,他们通过查阅该小区的前物业管理公司——广州市番禺区俊邦物业管理有限公司账单,发现该公司从1998年接手小区物业管理事务后存在挪占维修基金现象,挪占基金数额达25万余元。

  根据发票显示,2002年5月31日,物业公司从维修基金中支用“职业安全卫生检验费”14580元,而在通报给业主的基金用途中却写作“电梯安全检验费”。业委会因此认为物业公司有“贪污嫌疑”,而且还存在其它挪占资金行为。业委会认为这些费用都应属于管理费范围,不该动用楼盘的“养老金”。

  去年10月23日,大石海滨花园业委会向番禺区法院起诉该小区物业管理公司,要求判令被告退还违规支取的专项维修基金252163元及银行利息8684元给海滨花园业主。

  一位业委会委员说,从2004年开始,业委会已多次发函给物业公司,要求归还被挪用的维修基金,但均遭到拒绝,业委会因此才决定诉之法律途径。

  广东博厚律师事务所律师詹礼愿认为,维修基金的纠纷问题日后将越来越少。此前出现维修基金纠纷问题是由于法规冲突严重。1998年实施的《广东省物业管理条例》规定的基金交纳主体是物业建设单位也就是开发商,而1999年建设部出台的《维修基金管理办法》却规定是业主。尽管随着国务院2003年出台的《物业管理条例》明确缴纳主体为业主,然而,针对2003年之前的维修基金应当由谁缴纳,业主、开发商则进入互相扯皮状态,纠纷自然产生。广州同志地址

  本次《物权法》第七十九条再次明晰:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《物权法》对维修基金的筹集原则和分配通过法律形式规定下来,这类纠纷可能会越来越少。

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